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房地产基金狂飙突进风险暗涌
2022-07-16

在房企资金链紧张背景下,今年房地产基金狂飙突进,保守估计规模已突破2000亿,成为不少中小房企融资重要渠道。但随着未来监管的强化、进入者的增多以及房地产告别暴利时代,房地产基金的投资风险也在加大,用房地产项目的成功来获得高收益回报的盈利模式难以有效复制。业内人士建议,房地产基金应加速向财富管理领域拓展。

房地产基金“羽翼渐丰”

深圳市宝安区的“勤诚达22世纪”是今年深圳热销楼盘,在这一热销楼盘的背后,不难发现房地产基金的身影。

“勤诚达22世纪”实际上是宝安22区的旧改项目,开发商勤诚达集团通过深圳市瑞恒投资发展有限公司进行运作。公开资料显示,瑞恒投资发展有限公司共有7名股东,其中深圳市勤诚达集团有限公司只持有其中1%的股权,而49%的股权由三家有限合伙公司持有,分别是深圳市鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业,分别持有项目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鸿信正是一家房地产基金公司。“通过有限的自有资金,利用房地产基金撬动整个项目,这样的做法越来越普遍。虽然开发商持有的股份较少,但最终的利益分成可能有另外约定。”一位深圳地产人士告诉记者,“勤诚达22世纪”所采取的模式,是房地产基金参与项目运作的常见手段。

对此,鼎鸿信资产管理有限公司并不愿透露更多细节。公开资料显示,上述鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业的投资门槛为300万元,合计发行规模为3.5亿元。2010年9月发行,当月完成募集,投资期限18-24个月,年收益为9%(税后)。某地产人士对中国证券报记者表示,目前房地产基金收益水平早已超出9%,而开发商需要承受的融资成本普遍超过20%。

日前在深圳举行的房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛上,有房地产基金公司表示,今年国内房地产基金规模实现翻番,保守估计也已突破2000亿。而随着开发商资金的持续紧张,以房地产基金为代表的“类信托”融资将成为开发商的重要融资渠道。

诸多环节亟待完善

虽然房地产基金对投资者 的收益水平越来越高,但房地产行业告别暴利已是不争事实。房地产基金要实现 的高收益,就意味着要寻找高出行业平均盈利水平的项目,这也是行业存在的风险所在。

德信资本董事长陈义枫表示,房地产行业轻松赚钱的时代已经结束,未来要“很辛苦地赚钱”。全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成认为,虽然资金链紧张已经成为开发商常态,但在资本过剩的背景下,流动性依然充裕,寻找为投资者带来收益的项目已经成为房地产基金的头等大事。

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